藍(lán)綠雙城：“共建”標(biāo)簽下的理想主義和現(xiàn)實(shí)征途
11月1日晚，當(dāng)曹舟南攜公司高管出現(xiàn)在藍(lán)綠雙城第二屆共建者大會(huì)媒體懇談會(huì)上時(shí)，外界對(duì)這位兩年前拒絕5000萬(wàn)高薪，甚至抵押
房產(chǎn)重新創(chuàng)業(yè)的房地產(chǎn)“老將”充滿好奇。他和他的導(dǎo)師宋衛(wèi)平首創(chuàng)的“共建”模式，在房地產(chǎn)從金融紅利到管理紅利過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期，
真的奏效嗎？
藍(lán)綠雙城創(chuàng)立兩年來(lái)，在全國(guó)40余個(gè)重點(diǎn)城市已落地項(xiàng)目超過(guò)60個(gè)、產(chǎn)業(yè)基地3個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米，預(yù)估可售
貨值超過(guò)1500億元。
數(shù)據(jù)之外，從共建者大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)到與藍(lán)綠雙城創(chuàng)始人曹舟南及其團(tuán)隊(duì)交流的過(guò)程中，我們看到了一個(gè)房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)公司在“共建”標(biāo)簽下的
理想主義和現(xiàn)實(shí)征途。
共建的實(shí)質(zhì)
相較去年的首屆共建者大會(huì)，今年參會(huì)人數(shù)已經(jīng)翻番，達(dá)800人。參會(huì)者大多數(shù)來(lái)自全國(guó)各地的城市管理者、投資人、產(chǎn)業(yè)方、房產(chǎn)
商、供應(yīng)商和業(yè)主方。曹舟南說(shuō)，11月1日是藍(lán)綠雙城既定的共建者大會(huì)舉辦日，如果今后共建者大會(huì)每年如期召開(kāi)，說(shuō)明這個(gè)公司的運(yùn)
營(yíng)是健康的，品質(zhì)是過(guò)硬的，發(fā)展是好的。
品質(zhì)過(guò)硬，是曹舟南的愿景，也是決心。
品質(zhì)從何而來(lái)？當(dāng)兩年前藍(lán)綠雙城創(chuàng)建之初，宋衛(wèi)平和曹舟南就開(kāi)辟出一條房企的新賽道——共建商業(yè)模式。
何謂共建？據(jù)觀察，共建體現(xiàn)了三個(gè)層面的內(nèi)涵。
首先，共建的目標(biāo)是在管理紅利時(shí)期要效益。當(dāng)前，土地紅利已過(guò)，金融紅利不再。“靠利潤(rùn)買(mǎi)地你有幾塊地好買(mǎi)？”曹舟南不否認(rèn)
未來(lái)頭部房企集中度會(huì)不斷提高，資源傾向度進(jìn)一步聚集。而共建，則是另一種向管理紅利、向精益化管理要效益的時(shí)代選擇，是適應(yīng)投
資與開(kāi)發(fā)加速分離的趨勢(shì)，各領(lǐng)域頭部企業(yè)依托市場(chǎng)化法則和核心競(jìng)爭(zhēng)力以共建互聯(lián)的方式，重新形成的事業(yè)生態(tài)。
共建從五方面展開(kāi)——
資本共建：與央企、國(guó)企、金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司、實(shí)力民企等看好房地產(chǎn)行業(yè)的投資人共建；
產(chǎn)業(yè)共建：與教育、大健康、養(yǎng)老、互聯(lián)網(wǎng)等各行各業(yè)的頭部企業(yè)共建；
供方共建：與設(shè)計(jì)、總包等供應(yīng)方共建；
同行共建：與具有特長(zhǎng)的房企同行共建；
客戶共建：讓業(yè)主成為投資人和事業(yè)合伙人，與其形成共建關(guān)系。
五方面的共建，是中國(guó)房地產(chǎn)30年粗放、外延式發(fā)展道路要過(guò)渡到精細(xì)化、內(nèi)涵式發(fā)展道路的一種路徑選擇，其背后的邏輯是利益
共享。“供方?jīng)]有利潤(rùn)讓他把品質(zhì)做好是不可能的。”曹舟南堅(jiān)信共建的商業(yè)模式會(huì)使得城市建筑品質(zhì)會(huì)越來(lái)越高。
共建的另一種表達(dá)是“利他”。作為共建者之一的五礦國(guó)際信托有限公司總經(jīng)理王卓認(rèn)為，共建是以“利他”的思維方式尋求合作，
適當(dāng)舍棄短期利益，以追求長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的發(fā)展。
其次，共建意味著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。共建者必須是股東，股權(quán)比不在于大小，但是要真金白銀投資，這就意味著共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。小股操盤(pán)，但同
時(shí)要兜底，售價(jià)對(duì)賭。
第三，共建有望促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理控制。在曹舟南的價(jià)值觀中，專業(yè)的人做專業(yè)的事，在核心能力＋優(yōu)質(zhì)資源的驅(qū)動(dòng)下，增量開(kāi)發(fā)和價(jià)
值創(chuàng)造，或?qū)⒂行?yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)、土地集約程度、資源匹配效率，由此讓房?jī)r(jià)能夠得到一定程度的合理控制。
從第三方視角來(lái)看，這種共建互聯(lián)的模式，是房產(chǎn)高杠桿終結(jié)時(shí)代下的新嘗試。浙江大學(xué)教授賈生華認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展已經(jīng)
從數(shù)量增長(zhǎng)跨越到品質(zhì)發(fā)展階段，隨著全國(guó)城市化率達(dá)到60.60%，城市化進(jìn)入新階段，為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展從規(guī)模膨脹演進(jìn)到生態(tài)平衡的新
階段，企業(yè)戰(zhàn)略也從零和博弈走向共建共創(chuàng)的新格局。
SOD＋TOD雙輪驅(qū)動(dòng)
基于共建，SOD（service-oriented development 以服務(wù)為導(dǎo)向）的發(fā)展模式，作為藍(lán)綠雙城的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，在創(chuàng)業(yè)的兩年間
正在逐步落地。前不久，杭州首秀項(xiàng)目——春和云境在斬獲首開(kāi)447套售罄的成績(jī)后，緊接著開(kāi)啟“春和云境生活服務(wù)月”，針對(duì)業(yè)主推
出積分紀(jì)錄卡，積分可在春和云境生活藝術(shù)館中兌換權(quán)益。除此之外，圍繞生活藝術(shù)館展開(kāi)的各類親子活動(dòng)、品鑒活動(dòng)打開(kāi)了服務(wù)窗口。
事實(shí)上，這種交付房子前先交付生活的方式背后是“1+X”泛會(huì)所服務(wù)模型，即一個(gè)主題服務(wù)族群，X個(gè)配套服務(wù)族群。藍(lán)綠雙城科技集
團(tuán)副總裁張文龍認(rèn)為，SOD是從空間建造轉(zhuǎn)變到場(chǎng)景營(yíng)造，圍繞吸引人、服務(wù)人、滿足人們對(duì)美好生活的需求去營(yíng)造場(chǎng)景。
與SOD并行的，還有TOD（Transit-Oriented Development，以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開(kāi)發(fā)模式）的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。近年來(lái)，
TOD被視為房企參與城市可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的重要選擇。TOD模式下，城市路網(wǎng)可有機(jī)連接內(nèi)部核心區(qū)塊，并匯集大型商業(yè)綜合體、商務(wù)
辦公空間、商業(yè)配套及中高端住宅。
春和云境是藍(lán)綠雙城與杭州地鐵集團(tuán)、杭州下城區(qū)城投三方共建合作的TOD項(xiàng)目，藍(lán)綠雙城以26%的股權(quán)參股操盤(pán)。在外界看來(lái)，
藍(lán)綠雙城之所以能夠?qū)⒃擁?xiàng)目落地，是其在TOD領(lǐng)域的專業(yè)能力，包括與地鐵相銜接等技術(shù)界面的綜合能力。
藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人顧建明，被視為杭州TOD領(lǐng)域的行家里手，擁有豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。在他看來(lái)，城市對(duì)新經(jīng)濟(jì)、新動(dòng)能的配套要求
會(huì)越來(lái)越多。TOD開(kāi)發(fā)與城市發(fā)展共建共生，不僅僅是單項(xiàng)目協(xié)作關(guān)系，更是事業(yè)生態(tài)、事業(yè)共同體。TOD需要眾多策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)造、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、養(yǎng)護(hù)等資源，而這就是為何要將“共建”模式走下去的深層原因。
尋找大灣區(qū)商機(jī)
我們留意到，藍(lán)綠雙城的戰(zhàn)略布局從長(zhǎng)三角地區(qū)延伸至粵港澳大灣區(qū)。藍(lán)綠雙城與上海保輝共建的深圳布吉項(xiàng)目拆遷基本落定，今年
年底或明年年初有望開(kāi)工。
“TOD在粵港澳大灣區(qū)有機(jī)會(huì)?！鳖櫧骺春梦磥?lái)粵港澳大灣區(qū)在TOD及城市更新方面的機(jī)遇。但同時(shí)，包括越秀地產(chǎn)等在內(nèi)的其它
房企龍頭，同樣看準(zhǔn)以粵港澳大灣區(qū)為代表的核心城市群的新商機(jī)。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大
城市群仍是企業(yè)布局重點(diǎn)，占比之和為57%。
“粵港澳大灣區(qū)基因好、顏值高、實(shí)力強(qiáng)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)之一。當(dāng)?shù)匦蓍e經(jīng)濟(jì)不斷升級(jí)換代，產(chǎn)業(yè)高度聚集，將為文旅地
產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等復(fù)合產(chǎn)業(yè)帶來(lái)生機(jī)。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶的判斷，與目前包括藍(lán)綠雙城在內(nèi)，在管理紅利時(shí)代尋
增量的房企的戰(zhàn)略布局不謀而合。
